Good Vibes Only

Enfin, c’est ici ! Les ‘Good vibes only’ sur Loop5 sont une réalité. Upgazette #6 est entièrement consacrée à cette réalisation et met l’accent sur les personnes qui ont été étroitement impliquées dans leur propre rôle. Mais la vision des parties externes sera également mise en avant. Petites et grandes histoires, enrichies d’images et de questions pertinentes.

Upoffiz est votre troisième marque après Upkot et Upliving. Comment vous est venue l’idée de proposer des logements aux entreprises ?

KOENRAAD: Chaque marque naît de nos propres besoins. Nous avons commencé avec des chambres d’étudiants quand nous étions nous-mêmes étudiants. Et nous recevions toujours plus de demandes de locataires qui, après obtenu leur diplôme, souhaitaient continuer à vivre à Upkot, car ils appréciaient le volet relationnel et la qualité de l’hébergement, mais la loi ne l’autorisait pas. De plus, le rythme de vie d’un étudiant est différent de celui d’un jeune professionnel. C’est ainsi que nous est venue l’idée de construire des appartements pour les anciens étudiants et jeunes professionnels. Depuis, notre entreprise a déménagé pour la quatrième fois en 25 ans. Pendant cette période, l’approche des talents a changé du tout au tout et les connexions favorisées par Upkot et Upliving n’en sont devenues que plus pertinentes. Quand vous vous basez sur vos propres besoins, vous allez toujours plus loin.

NELE: Lorsque nous incubons une nouvelle idée, nous vérifions en parallèle si les parties prenantes et autres entreprises ont des besoins similaires. Nous sommes un pays de PME, avec de nombreuses PME à forte croissance, qui vivent toutes la même chose. Elles déménagent, poursuivent leur croissance, doivent déménager à nouveau… Par ailleurs, ce sont souvent des entreprises agiles qui veulent réagir rapidement à l’évolution des facteurs environnementaux. C’est de là que nous est venue l’idée d’en faire quelque chose.

KOENRAAD: Nous avons d’abord testé certaines choses à une échelle beaucoup plus petite, sans impliquer d’investisseurs. Dès que nous avons eu un concept éprouvé, nous avons pu le présenter aux investisseurs.

NELE: Nous nous interrogeons toujours sur la pertinence de ce que nous voulons faire. Pour cela, nous réalisons une étude de marché. Cette grande idée peut-elle vraiment fonctionner ? Nous l’avons fait pour toutes nos marques, y compris pour Upoffiz. C’est un grand site et de nombreuses parties prenantes sont impliquées. C’était tout simplement fantastique de voir notre idée systématiquement confirmée par les enquêtes et les entretiens avec les gens. Cela vous conforte et vous croyez alors à cent pour cent en ce que vous faites.

Quel est le fil conducteur stratégique pour Upoffiz ?

NELE: Ici aussi, nous voulons connecter les personnes dans un cadre bien géré. Nous essayons de limiter la friction et de prendre un maximum de choses en charge pour nos clients, en l’occurrence les locataires et les investisseurs. Nous rassemblons les gens en intégrant nos fondamentaux dans ce nouveau concept – les coaches, notre modèle commercial, notre approche de mise sur le marché, la durabilité sociale et environnementale. Même dans un contexte professionnel, au final, tout est une question de contact humain.

Quelle est votre ambition ou votre intention derrière cet esprit de connexion au sein d’Upoffiz ?

KOENRAAD: Nous voulons attirer les bons talents, et nous assurer que chaque personne qui porte ces talents est satisfaite des connexions qu’elle parvient à établir avec les autres. C’est le rôle que nous voulons jouer.

NELE: Avant tout, nous voulons créer une belle dynamique. Dans une stratégie, il est important de choisir ce que vous voulez faire, mais aussi ce que vous ne voulez pas faire. Si les personnes et les entreprises optent pour ce concept, c’est parce qu’un tel campus offre des avantages et énormément de valeur ajoutée. Il s’agit de créer un cadre décontracté, où tout le monde se sent chez soi et peut être fidèle à soi-même. Cela favorise énormément ces connexions. Nous facilitons, mais nous ne nous imposons pas. Les gens doivent être fiers de faire partie d’Upoffiz.

KOENRAAD: Nous nous demandons aussi toujours comment les investisseurs perçoivent ces nouvelles marques. La diversification de leur portefeuille joue un rôle important à cet égard. Upoffiz est une belle opportunité pour eux et une réalisation unique pour nous. Peu de gens avant nous ont réalisé un campus de bureaux combiné à des appartements.

NELE: Il est inhabituel pour un particulier de pouvoir investir dans un tel projet. Mais au fil des années, nous avons bénéficié d’une grande confiance de nos investisseurs. Certains des plus fidèles nous ont fait savoir qu’ils étaient prêts à ouvrir un nouveau chapitre. Quand cela arrive, vous êtes parti, vous osez vous lancer.

Upoffiz | Upliving Ghent – Loop5 est le nom officiel du site. Pouvez-vous expliquer brièvement ce qu’englobe le projet ?

NELE: Le projet se compose de deux bâtiments où nous hébergeons des entreprises. Il y a en outre une salle de théâtre, The Plectrum, et un bâtiment Upliving avec le café et foodbar Bar Amelia au rez-de-chaussée. Il y a un hub de mobilité, avec cinq cents places pour les voitures, cinq cents pour les vélos et une centaine de points de recharge électrique, une hUP d’énergie particulièrement verte et de nombreuses installations à ciel ouvert. Nous nous sommes efforcés de réaliser le campus de bureaux du futur. Nous avons créé un concept durable et pérenne, un endroit où les gens peuvent être eux-mêmes et où ils n’ont pas l’impression d’aller travailler. Après une réunion éreintante, vous pouvez faire une petite séance de trampoline pour recharger vos batteries. Vous pouvez aussi travailler à l’extérieur, au milieu de la végétation, et faire des rencontres fortuites qui peuvent déboucher sur de nouvelles collaborations. Nous voulons attirer des entreprises qui estiment qu’il est important d’utiliser l’espace sciemment, qui attachent de l’importance à leur identité et au bien-être de leurs collaborateurs. Les installations partagées sont un fil conducteur. Les entreprises n’ont plus à les prévoir elles-mêmes. Pour Upgrade Estate, nous n’avons que deux petites salles de réunion à notre propre étage. Les autres sont des salles de réunion partagées. L’utilisation durable de l’espace est ainsi un élément important de notre concept.

Quel genre d’entreprise opte pour Upoffiz ?

KOENRAAD: Le fait que les entreprises louent chez nous est le signe que pour elles, il est important que leurs collaborateurs travaillent dans une atmosphère agréable. Nous avons aussi eu des locataires potentiels qui ont estimé que ce n’était pas pour eux. Si vous travaillez droit comme un « i » dans un costume, le toboggan est un cran trop loin. Mais aujourd’hui, ces mêmes personnes disent qu’elles ont raté le coche.

NELE: Ce genre de lieu de travail est un aimant à talents. Les gens seront fiers de pouvoir y travailler. Nous voulons également stimuler le partage de connaissances, grâce à notre community coach, et passer à la vitesse supérieure dans notre Academy. Nous réunissons un nombre impressionnant de connaissances intéressantes sur un seul site et nous allons les exploiter.

De quelles entreprises s’agit-il ?

KOENRAAD: C’est un large spectre : cela va de la petite entreprise de technologie aux sociétés de logiciels et d’ingénierie, une agence de publicité, des sociétés de connaissances et une plus grande société de conseil. Il y a aussi un laboratoire alimentaire et une entreprise d’innovation. C’est incroyablement enrichissant pour nous d’apprendre à connaître ces différents profils de près sur un seul site.

NELE: Ce n’est pas un hasard si ces entreprises trouvent leur chemin jusqu’à nous. Elles ont parfaitement compris que pour être tournées vers l’avenir et garder une petite longueur d’avance sur la concurrence, elles n’ont pas d’autre choix que d’opter pour la durabilité, l’écologisation et le bien-être des collaborateurs. Un lieu tel que celui-ci attire les nouveaux talents. Il est important de comprendre que vous devez également adapter l’hébergement de votre entreprise aux besoins des futurs collaborateurs.

Comment vous êtes-vous retrouvés au Loop, à Gand, pour ce premier projet Upoffiz ? Et comment lance-t-on un tel projet ?

NELE: Lorsque nous avons acquis le terrain du Loop il y a 6 ans, Koenraad et moi-même avons pris notre courage à deux mains. Nous avons enregistré une vidéo que nous avons envoyée au bourgmestre de l’époque, Termont, et au collège des échevins. Notre message était positif. Nous réaliserions quelque chose dans cette zone que le monde voudrait venir voir et nous demandions si nous pouvions venir présenter le projet au collège des échevins. À ce moment-là, nous ne savions alors pas encore ce que nous allions faire. Le bourgmestre Termont nous a presque immédiatement envoyé une réponse nous demandant de prendre rendez-vous. Deux mois plus tard, pleins de passion et de conviction, nous avons fait une présentation intitulée « The big idea ». Il est remarquable de voir à quel point le projet ressemble aujourd’hui à ce que nous avions présenté à l’époque. Le soutien de la ville était crucial, car nous étions convaincus que le projet pourrait lui apporter une incroyable valeur ajoutée. Tout le monde nous tirait par la manche. Nous avons demandé aux agents immobiliers, qui se tenaient prêts avec des acheteurs et locataires, de nous laisser en paix. Nous voulions prendre le temps de développer un concept Upgrade Estate de qualité. À cette époque, The Loop était un site vieillissant et laid. Nous voulions y réaliser un concept futuriste et original et prendre le temps d’y réfléchir correctement. Nous avons ensuite discuté de cette grande idée avec notre architecte et architecte paysagiste. Nous leur avons donné la mission de concevoir un site qui ne pouvait absolument pas ressembler à des bureaux. Les bâtiments devaient être reliés par la végétation et les expériences de plein air. Tout le monde devait avoir vue sur la végétation. Nous avions à l’esprit un certain nombre d’éléments clairs et non négociables.

Vous aviez une certaine vision de votre projet. Était-il difficile de garder le cap ? Avez-vous parfois été tentés de dévier en cours de route ?

KOENRAAD: Il arrive un moment où l’enthousiasme pour ce que vous faites est confirmé par les études de marché, les résultats des sondages et les entretiens avec les gens. Et puis, vous commencez à louer et vous recevez d’une part beaucoup de confirmations, mais d’autre part aussi des questions auxquelles vous ne vous attendiez pas. Nous avons dû procéder à des adaptations en cours de route, mais toujours pleins d’entrain et de conviction. Cette énergie positive est nécessaire. Nous avons la chance de pouvoir compter sur l’autre et d’être entourés par une équipe forte avec qui nous pouvons surmonter les moments difficiles.

NELE: Je me souviens de quelques moments qui concernaient les besoins des locataires potentiels. Certains voulaient par exemple louer l’ensemble du projet ou reprendre une partie de notre gestion. D’autres voulaient acheter les bâtiments et non les louer. Ce n’était pas ce que nous avions prévu et nous n’avions pas l’intention de renier notre concept. Nous avons posé des choix stratégiques clairs.

Une fois, nous avons légèrement dévié de notre concept en louant plusieurs étages à une seule entreprise, parce que nous estimons que cette entreprise a beaucoup de valeur. Nous y avons mûrement réfléchi et nous n’avons pas dérogé à notre principe d’économie collaborative. Une entreprise qui loue plusieurs étages ne prend donc pas soudainement une position dominante dans le concept, mais choisit sciemment le concept Upoffiz. Nous en avons beaucoup débattu en interne. Nous avons senti que nous partagions des valeurs avec le management et qu’il y avait une adéquation. Bien entendu, des circonstances et des facteurs contextuels difficiles nous ont un peu secoués par moments. Il y a eu la pandémie. La hausse des prix de la construction et des coûts de main-d’œuvre a entraîné des retards de livraison de matériaux qui nous ont contraints à modifier certains choix. Néanmoins, nous sommes toujours parvenus à rester fidèles à ce concept.

Bien qu’il y ait un certain nombre d’immeubles de bureaux à louer, Loop5 a été entièrement loué avant même l’achèvement du projet. Quel est votre secret ?

KOENRAAD: Pour commencer, ce n’est pas un concept de bureau. Les immeubles de bureaux deviennent difficiles à louer de nos jours. Upoffiz est un concept global, axé sur l’expérience utilisateur des personnes qui y travaillent et le visitent. C’est une approche très humaine dans laquelle l’utilisateur occupe une place centrale. C’est le point focal. C’est un facteur de différenciation très important. De nombreux promoteurs immobiliers classiques (ce que, pour être clairs, nous ne sommes pas) n’ont pas le savoir-faire nécessaire pour parler à l’utilisateur ou pour créer un cadre qui favorise la connexion entre les gens. Le bâtiment joue un rôle beaucoup trop important. Pour moi, c’est vraiment là que réside le grand secret. Nous avons été capables d’expliquer très clairement aux locataires potentiels quelle était notre valeur ajoutée et comment nous allions la concrétiser. Quand vous pouvez vous passer d’intermédiaires pour cette communication, vous pouvez vraiment convaincre. Nous avons ainsi pu attirer les bons candidats, c’est-à-dire des entreprises qui partagent en grande partie les mêmes valeurs que nous.

NELE: En nous chargeant de tout nous-mêmes, y compris de la location, nous avons énormément appris. Nous nous sommes lancés dans cette aventure sans préjugés, avec curiosité et spontanéité, mais aussi avec de fortes convictions et un objectif clair. Pendant la pandémie de COVID, tout le monde avait un avis sur la façon dont on travaillerait à l’avenir. Mais nous savions que dans un contexte professionnel, les gens ont soif de contact social, peu importe ce qui se disait sur le télétravail et la difficulté du retour au bureau. Il faut du courage et beaucoup d’énergie pour défendre un concept avec une telle conviction, pour l’étudier et l’expliquer, pour argumenter, … C’est un projet sérieux sur lequel nous avons travaillé avec le plus grand sérieux. Cette conviction est très importante. Nous avons immédiatement ressenti beaucoup d’enthousiasme, tout comme nos collaborateurs. Ils étaient vraiment impatients d’y déménager. La communication a été transparente, non seulement envers eux, mais aussi envers les investisseurs et les locataires potentiels. Les locataires ont tous souscrit avant la fin du projet. La confiance était énorme.

Votre idée est née juste avant que la pandémie n’éclate. A-t-elle affecté votre concept ?

KOENRAAD: Je pense que la pandémie a rendu notre rapport au travail beaucoup plus flexible. La plupart des entreprises ont une politique de télétravail. Certaines en avaient déjà une avant, mais les choses sont différentes aujourd’hui. L’attractivité de l’emplacement joue un rôle important à cet égard. C’est un énorme avantage de notre concept. Nous avons créé un environnement où il fait bon aller et venir, où il règne une certaine ambiance, une chaleur et une convivialité. Si je dois choisir entre mon salon chez moi ou un environnement de travail tel que celui-ci, où je peux rencontrer des gens et où tout est à ma disposition, mon choix est vite fait. Selon moi, c’est devenu encore plus pertinent. Par exemple, la pandémie n’a fait que confirmer l’importance du partage de postes de travail flexibles.

NELE: Bien avant la pandémie, nous disions déjà qu’il était temps de repenser le lieu de travail. C’est ainsi que le concept est né. Un avantage de la pandémie, c’est que de nombreuses entreprises ont décidé de réduire la superficie des bureaux, en partie à cause des politiques de télétravail. C’est ainsi que nous avons intéressé de grandes entreprises qui voulaient parfois même diviser par deux leurs espaces de travail et qui étaient à la recherche d’un nouveau cadre. C’était une conséquence directe de la crise, cette refonte des espaces de travail. Lorsque vous faites cet exercice de réflexion en tant qu’entreprise et que vous vous retrouvez dans un endroit comme celui-ci, vous faites d’une pierre deux coups.

Nous connaissons tous votre expertise chez Upkot et Upliving. Comment traduisez-vous cela vers Upoffiz, où le groupe cible est complètement différent ?

NELE: Le groupe cible et l’échelle sont les principales différences. Grâce à l’expertise que nous avons acquise, nous avons été, à un moment donné, capables de franchir le pas et d’évoluer vers quelque chose de plus grand. Un autre groupe cible requiert une autre approche. Le processus de location est plus long et les décideurs du côté des locataires sont différents. Mais en fin de compte, il s’agit toujours de personnes. Pour moi, la traduction vers Upoffiz porte principalement sur le volet opérationnel et les profils des coaches. Nous pensons que cet aspect de prise en charge est crucial et garantit une gestion opérationnelle et sociale irréprochable. Nous avions donc besoin de profils différents pour nous adapter au groupe cible. Nous avons traduit nos fondements existants vers ce concept. L’envergure du projet a clairement eu un impact sur le processus de construction. C’était différent de ce à quoi nous étions habitués.

KOENRAAD: La gestion est différente, tout comme la construction évidemment. Les bureaux ont des exigences propres sur le plan de l’énergie et du confort. C’est un bâtiment sans gaz. Offrir ce niveau de confort dans un concept abordable est en soi toute une réalisation. Tous ces différents éléments qui sont des atouts dans leur niche spécifique convergent dans ce projet. C’est ce qui le rend si spécial. Même au niveau énergétique, le site sera relié à une ferme solaire que nous allons développer. C’est unique : sur le site, nous aurons un cycle qui débute avec la production d’énergie et qui se termine par la consommation d’énergie et la recharge. Le tout intégré dans un seul concept, à des distances relativement courtes. Ce projet implique énormément de R&D (recherche et développement).

NELE: Nous pensons en termes de scénarios. Nous avons anticipé et réfléchi autant que possible à la traduction vers ce nouveau concept, tout en ayant conscience que le processus d’ajustement commencerait au moment de l’inauguration. Nous sommes ravis de le faire et dans ce domaine aussi, nous sommes bons. En faisant preuve de réactivité, on peut résoudre beaucoup de choses dans des délais courts. Pour moi, cette traduction est toujours en cours. Elle prendra encore un certain temps et ce n’est pas grave en soi. Tant que l’utilisateur final n’en souffre pas, l’optimisation est défendable. Nous travaillons d’arrache-pied dans les coulisses. Nous adorons apprendre et il y aura toujours des circonstances imprévues. La méthode de résolution, c’est ça qui fait toute la différence.

KOENRAAD: Loop5 a été un site très complexe à bien des égards. Non seulement en termes d’échelle, mais aussi en raison d’autres imprévus. À un moment donné du processus de construction, nous avons été confrontés à de nombreux congés d’intempérie, à la hausse des coûts des matières premières et à des retards de livraison. Pourtant, nous n’avons jamais livré un projet en retard de notre vie. En tant que CEO, vous pouvez faire la différence en mettant les mains dans le cambouis à des moments cruciaux et apportant votre aide si nécessaire. Et je l’ai fait avec plaisir. J’ai été présent sur le chantier quotidiennement pendant un certain temps, et c’était très enrichissant.

NELE: À un moment donné, on voyait que nos chefs de projet étaient vraiment fatigués après une période très longue et parfois difficile, assombrie par la pandémie de coronavirus. C’est quelque chose qu’il ne faut pas sous-estimer. Un chantier où des centaines de personnes travaillent quotidiennement, avec de nombreuses nationalités différentes et des voisins qui doivent subir le trafic du chantier… Cela consomme beaucoup d’énergie. Avec tout cela et les autres défis qui s’y sont ajoutés, nous avons décidé de participer activement au projet, pour offrir à nos chefs de projet un peu de répit ou du moins, leur donner le sentiment qu’ils n’étaient pas seuls. Tous les mardis pendant trois mois, les différentes équipes d’Upgrade ont préparé un repas pour nos chefs de chantier. Cela leur a permis de renouer avec leurs collègues et les équipes ont pu se familiariser avec leur futur lieu de travail. Avec nos collègues, nous avons voulu les soulager et cela a été fortement apprécié.

Vous avez commercialisé Upoffiz | Upliving Ghent – Loop5 de la même manière que vos projets Upkot et Upliving, les investisseurs devenant actionnaires dans l’ensemble. Comment les investisseurs potentiels ont-ils réagi ?

NELE: Les investisseurs existants croient au concept. Parce que nous avons de bonnes relations avec eux, nos ambassadeurs, nos investisseurs et nos adeptes savaient dès la première heure que ce moment arriverait. Un certain nombre d’entre eux avaient initialement envisagé d’investir dans un projet Upkot ou Upliving, mais le caractère innovant et la location complète d’Upoffi z les ont convaincus d’investir dans Loop5. C’est un investissement sûr et stable, car tout est loué pour 9 ans quoi qu’il arrive, ce qui est assez unique. Grâce à cela, au caractère familial de l’entreprise et à notre bilan, nos investisseurs étaient et sont toujours très enthousiastes. Aujourd’hui encore, il est possible d’investir dans le projet.

Votre message du Nouvel An était une chanson que vous avez créée et intitulée « Slide your ass into another year ». Un message hors du commun. Pouvez-vous nous en parler brièvement ?

NELE: Le titre de la chanson est un clin d’œil à notre fantastique toboggan sur le site d’Upoffi z Loop5. Slide your ass into another year y fait directement référence, avec le clin d’œil littéral de Koenraad à la fin. Il illustre aussi, indirectement, la joie que le projet soit presque terminé.