Good Vibes Only

Eindelijk is het zover! De Good vibes only op Loop5 zijn een feit. Upgazet #6 is integraal gewijd aan deze realisatie met aandacht voor de mensen die elk vanuit hun eigen rol nauw zijn betrokken geweest. We belichten ook de visie van externe partijen. Kleine en grote verhalen dus, opgeluisterd met beelden en rake vragen.

Upoffiz is na Upkot en Upliving jullie derde merk. Hoe zijn jullie op het idee gekomen om ook huisvesting aan te bieden aan bedrijven?

KOENRAAD: Ieder merk groeit vanuit onze eigen noden. We zijn ooit begonnen met studentenkamers toen we zelf nog student waren. Na hun afstuderen kregen we steeds meer vragen van huurders om te kunnen blijven bij Upkot omdat ze het connecterende luik en de kwaliteit van de huisvesting konden appreciëren, maar dat liet de wetgeving niet toe. Bovendien is het levensritme van een student anders dan dat van een young professional. Zo zijn we op het idee gekomen om appartementen te bouwen voor ex-studenten en young professionals. Het is ondertussen ook de vierde keer dat we met het bedrijf verhuizen in 25 jaar tijd. Tijdens die periode is de manier waarop je met talent omgaat totaal veranderd en is het connecterende van Upkot en Upliving alleen maar relevanter geworden. Door vanuit je eigen noden te vertrekken, zet je telkens een stap verder.

NELE: Wanneer we op een nieuw idee broeden, toetsen we tegelijk ook af of er soortgelijke noden zijn bij stakeholders en andere bedrijven. We zijn een KMO-land met veel stevige groei-KMO’s die allemaal hetzelfde ervaren. Ze verhuizen, ze groeien verder en moeten weer verhuizen. Dikwijls zijn het ook wendbare bedrijven die snel willen inspelen op veranderende omgevingsfactoren. Dan kom je op het idee daar iets mee te doen.

KOENRAAD: We hebben eerst één en ander uitgetest op een veel kleinere schaal, zonder dat er investeerders bij betrokken waren. Zodra we een bewezen concept hadden, konden we dit aan investeerders voorstellen. 

NELE: We stellen ons altijd de vraag wat de relevantie is van hetgeen we willen doen. Dat toetsen we af via een marktonderzoek. Zou dat grote idee wel kunnen werken? Dat deden we voor al onze merken, ook bij Upoffiz. Het is een grote site met veel betrokken stakeholders. Het was gewoon fantastisch om te ontdekken dat ons idee altijd werd bevestigd door onderzoek en gesprekken met mensen. Dan ben je gesterkt en geloof je honderd procent in wat je aan het doen bent.

Wat is de rode strategische draad bij Upoffiz?

NELE: Ook hier willen we mensen connecteren in een goed beheerd decor. We proberen de frictie te beperken en onze klanten, in dit geval huurders en investeerders, te ontzorgen. Door onze fundamenten te integreren in dit nieuwe concept - de coaches, ons businessmodel, hoe we het project in de markt zetten, de sociale en ecologische duurzaamheid - brengen we mensen samen. Ook in een professionele context gaat het uiteindelijk altijd over mensen.

Wat is jullie ambitie of intentie achter dat verbindende binnen Upoffiz?

KOENRAAD: Het gaat over het aantrekken van het juiste talent en zorgen dat de mens achter het talent tevreden is vanuit verbinding met andere mensen. Dat is waar we willen voor staan.
NELE: We willen vooral een fijne dynamiek creëren. Bij een strategie is het belangrijk om te kiezen wat je wil doen, maar ook wat je niet wil gaan doen. Mensen en bedrijven kiezen voor dit concept omwille van de voordelen en enorme meerwaarde die zo’n campus te bieden heeft. Het gaat over het creëren van een ongedwongen setting waar mensen zich thuis voelen en zichzelf kunnen zijn. Zo ontstaat die connectie veel gemakkelijker. Wij faciliteren, maar dringen ons niet op. Mensen moeten trots zijn op het feit dat ze deel uitmaken 
van Upoffiz.
KOENRAAD: Wij vragen ons ook steeds af hoe investeerders naar die nieuwe merken kijken. De diversificatie in hun investeringsportefeuille speelt daarbij een belangrijke rol. Upoffiz is een mooie kans voor hen en een unieke realisatie voor ons. Weinigen deden het ons voor: een kantorencampus in combinatie met appartementen in de markt te zetten.
NELE: Voor een particulier is het niet gebruikelijk om in een dergelijk verhaal te kunnen investeren, maar door de jaren heen hebben wij veel vertrouwen ervaren bij onze investeerders. We kregen de boodschap van trouwe investeerders dat ze klaar waren voor een volgende stap, en dan ben je vertrokken, dan durf je dingen doen.

De officiële naam van de site is Upoffiz | Upliving Ghent – Loop5. Kun je kort uitleggen wat het project inhoudt?

NELE: Het project bestaat uit twee gebouwen waar we bedrijven huisvesten. Daarnaast is er een theaterzaal, The Plectrum genaamd, en een Upliving gebouw met onderaan de koffie- en foodbar, Bar Amelia. Er is een Mobility hUP met vijfhonderd plaatsen voor auto’s, vijfhonderd voor fietsen, en honderd elektrische laadpunten, een bijzonder groene, uitgeruste Energy hUP en heel veel outdoor beleving. Zo hebben we getracht om de kantorencampus van de toekomst te realiseren. Het is een duurzaam en future-proof concept geworden, een plek waar mensen zichzelf kunnen zijn en niet het gevoel hebben dat ze naar hun werk moeten. Na een energievretende meeting kan een trampolinesessie je terug opladen. Buiten gaan werken, in het groen, hoort daar ook bij, net als toevallige ontmoetingen die tot nieuwe samenwerkingen kunnen leiden. We willen bedrijven aantrekken die bewust ruimtegebruik belangrijk vinden en belang hechten aan hun identiteit en de zorg voor hun medewerkers. Gedeelde faciliteiten zijn een rode draad waardoor bedrijven niet meer moeten voorzien in eigen faciliteiten. Met Upgrade Estate hebben wij slechts twee kleine vergaderruimtes op onze eigen verdieping. De rest zijn gedeelde vergaderruimtes. Duurzaam ruimtegebruik is hier een belangrijk element.

Welk type bedrijf kiest voor Upoffiz?

KOENRAAD: Het feit dat bedrijven bij ons huren, betekent dat ze het belangrijk vinden dat hun mensen in een fijne sfeer werken. We hebben ook kandidaat-huurders gehad die dit voor hen niet zagen werken. Die glijbaan, dat is een brug te ver als je strak in het pak gaat werken. Nu zeggen diezelfde mensen wel dat ze de trein hebben gemist. 
NELE: Zo’n werkplek is een magneet voor talent. Mensen zullen trots zijn daar te mogen en te kunnen werken. Wij willen het delen van kennis ook naar een hoger niveau tillen door onze Community coach. Ook in onze Academy willen we hoger schakelen. We hebben zoveel interessante kennis samen op één site. Daar gaan we iets mee doen.

Over welke bedrijven gaat het dan?

KOENRAAD: Het spectrum aan bedrijven is breed, gaande van een klein technologiebedrijf tot software- en ingenieursbedrijven, een reclame agency, kennisbedrijven en een groter consultancybedrijf. Er is daarnaast ook een foodlab en een innovatiebedrijf. Voor ons is het ongelooflijk leerrijk om die verschillende profielen van nabij te leren kennen op één site. 
NELE: Het is geen toeval dat die bedrijven een weg vinden naar ons. Ze hebben heel goed begrepen dat om toekomstgericht te zijn en de concurrentie een stukje voor te blijven, je als bedrijf niet anders kan dan te kiezen voor duurzaamheid, voor vergroening, voor zorg voor jouw medewerkers. Op zo’n locatie trek je nieuw talent aan. Het is belangrijk te begrijpen dat je de huisvesting van je bedrijf ook moet aanpassen aan de noden van toekomstige medewerkers.

Hoe zijn jullie terechtgekomen op The Loop in Gent als locatie voor een eerste Upoffiz project? En hoe start je dan aan zo’n traject? 

NELE: Toen we 6 jaar geleden de gronden op The Loop hebben verworven, trokken Koenraad en ik onze stoute schoenen aan. We namen een filmpje op dat we naar de toenmalige burgemeester Termont en het schepencollege verstuurden. Het was een positieve boodschap. We zouden iets op die gronden realiseren waar de wereld naar komt kijken en vroegen of we dat een keer mochten komen pitchen op het schepencollege. We wisten toen nog niet wat we gingen doen. Burgemeester Termont stuurde ons vrijwel onmiddellijk een antwoord met de vraag een afspraak in te plannen. Twee maanden later hebben we vol passie en overtuiging een presentatie gegeven genaamd ‘The big idea’. Het is opmerkelijk te zien hoezeer het project is geworden zoals we het toen hebben gepitcht. De steun van de stad was cruciaal omdat we ervan overtuigd waren dat dit een ongelooflijke meerwaarde zou kunnen zijn voor de stad. Iedereen was aan onze mouw aan het trekken. Makelaars die met kopers en huurders klaar stonden, hebben wij de boodschap gegeven dat we met rust wilden worden gelaten. Wij wilden tijd nemen om een straf Upgrade Estate concept te ontwikkelen. The Loop was op dat moment een vergrijsde, lelijke site en wij wilden daar een toekomstgericht en onderscheidend concept realiseren en de tijd nemen om dit goed uit te denken. We zijn dan met onze architect en omgevingsarchitect rond dit groot idee gaan samenzitten. Hun opdracht was iets te ontwerpen dat absoluut niet op kantoren mocht lijken. De gebouwen moesten geconnecteerd zijn door groen en buitenbeleving. We wilden voor iedereen zicht op groen. We hadden een aantal duidelijke non-negotiables in ons hoofd zitten.
 

Je hebt dan een bepaalde visie over wat je wil realiseren, maar hoe moeilijk is het om deze koers aan te houden? Word je onderweg soms verleid om af te wijken van de koers?

KOENRAAD: Op een bepaald moment wordt het enthousiasme over de dingen waarmee je bezig bent, bevestigd door marktonderzoek, door de uitkomst van bevragingen die we organiseerden en door gesprekken met mensen. Nadien begin je dan te verhuren en krijg je enerzijds veel bevestiging, maar anderzijds ook vragen die je niet had verwacht. En cours de route was bijsturen nodig, maar telkens met volle goesting en veel overtuiging. Je hebt die positieve energie nodig. We hebben gelukkig elkaar en een sterk team rondom ons waarmee we samen uitdagende momenten kunnen ombuigen. 

NELE: Ik kan mij wel een paar momenten voor de geest halen die te maken hadden met de noden van kandidaat-huurders. Sommigen wilden bijvoorbeeld het ganse project huren of een deel van ons beheer in eigen handen nemen. Anderen wilden de gebouwen kopen in plaats van huren. Dat was niet wat we voorop hadden gesteld en we waren niet van plan om ons concept te verloochenen. Er zijn duidelijke strategische keuzes gemaakt. Een keer zijn we licht afgeweken van ons concept door meerdere verdiepingen te verhuren aan één bedrijf omdat we dat bedrijf heel waardevol vinden. We hebben daar goed over nagedacht en zijn niet afgeweken van ons Shared Economy principe. Een bedrijf dat meerdere verdiepingen huurt, neemt daarom niet ineens een dominante positie in het concept in, maar kiest evenzeer bewust voor het Upoffiz concept. We hebben daar intern veel over gedebatteerd. We voelden gedeelde waarden bij het management en zagen wel een match.Er waren natuurlijk de uitdagende omstandigheden en omgevingsfactoren die ons op bepaalde momenten soms wat door elkaar geschud hebben. Corona brak uit. Je had de stijgende bouwprijzen en loonkosten waardoor materialen 
niet op tijd op de site raakten en andere keuzes moesten gemaakt worden. Desondanks zijn we er wel altijd in geslaagd om trouw te blijven aan dat concept.

Terwijl er toch behoorlijk wat kantoorgebouwen te huur staan, was Loop5 volledig verhuurd nog voor het opgeleverd was. Wat is jullie geheim?

KOENRAAD: Om te beginnen is het geen kantoorconcept. Kantoorgebouwen raken moeilijk verhuurd vandaag. Upoffiz is een totaalconcept gericht op de gebruikerservaring van de mensen die er werken en op bezoek komen. Het is een zeer menselijke benadering waarin we de gebruiker centraal zetten. Daaraan is alles opgehangen. Dat is een heel belangrijke onderscheidende factor. Heel veel klassieke vastgoedontwikkelaars, en dat zijn wij voor alle duidelijkheid niet, hebben de knowhow niet om met de gebruiker te spreken of een decor te bouwen waarbinnen mensen kunnen connecteren. Het gebouw speelt een veel te belangrijke rol. Daar zit voor mij echt het grote geheim. We hebben op een heel heldere manier aan potentiële huurders kunnen uitleggen wat onze toegevoegde waarde is en hoe we die gingen waarmaken. Als je dat zonder tussenpersonen kan doen, krijgt jouw verhaal echt kracht. Op basis daarvan hebben we de juiste kandidaten kunnen aantrekken, bedrijven die grotendeels dezelfde waarden delen met ons.

NELE: Door alles zelf te doen, ook het verhuren, hebben we de kans gekregen om heel veel te ontdekken. We zijn onbevooroordeeld, nieuwsgierig en onbevangen aan dit verhaal begonnen, maar ook met een sterke overtuiging van waar we naartoe wilden. In tijden van covid had iedereen een mening over de manier waarop mensen zullen werken in de toekomst. Wij wisten dat mensen in een professionele context snakken naar sociaal contact, ongeacht wat anderen beweerden over telewerk en hoe moeilijk het zou zijn om medewerkers naar kantoor te laten komen. Het vraagt lef en veel energie om zo overtuigd achter het 
concept te blijven staan, het te onderzoeken en uit te leggen, te pitchen, ... Het is een serieus project waar we met alle ernst aan gewerkt hebben. Dat geloof is heel belangrijk. We voelden direct veel enthousiasme, onze medewerkers ook. Zij hebben er hard naar uitgekeken om naar daar te verhuizen. Er is transparant gecommuniceerd, niet alleen naar hen, maar ook naar investeerders en kandidaat-huurders. Huurders hebben allemaal ingetekend voordat het project klaar was. Het vertrouwen was groot.

Jullie ontwikkelden het idee net voor de pandemie uitbrak. Heeft dit invloed gehad op jullie concept?

KOENRAAD: Ik denk dat de pandemie tot gevolg heeft gehad dat we veel flexibeler met werken omgaan. De meeste bedrijven hebben een thuiswerkbeleid. Dat was er bij sommigen voor corona ook al, maar dat is nu veranderd. Daarin speelt de aantrekkelijkheid van de bedrijfslocatie een belangrijke rol. Dat is bij ons concept een gigantisch voordeel. We hebben een omgeving gecreëerd waar je graag wil zijn en met plezier naartoe gaat, waar er ambiance, sfeer en gezelligheid is. Als ik moet kiezen tussen mijn living thuis of een werkomgeving zoals hier waar ik mensen kan ontmoeten en waar ook alles voorhanden is, dan is de keuze snel gemaakt. Ik denk dat dat alleen maar relevanter geworden is. Het belang van het delen van flexibele werkplekken bijvoorbeeld is door de pandemie enkel bevestigd.

NELE: Lang voordat covid uitbrak zeiden we al dat het tijd was om de werkplek te herdenken. Zo is het concept ontstaan. Een belangrijk voordeel van de pandemie is dat heel veel bedrijven, onder andere door thuiswerkbeleid, beslist hebben om te verkleinen. Daardoor ontstond interesse bij veel grote bedrijven die beslist hadden om hun oppervlakte te verkleinen, zelfs te halveren en op zoek waren naar een nieuwe locatie. Dat was een rechtstreeks gevolg van de pandemie. Werkruimte gaan herdenken. Als je als bedrijf met die denkoefening bezig bent en je komt op een locatie terecht zoals hier, dan sla je twee vliegen in één klap.

We kennen allemaal jullie expertise bij Upkot en Upliving. Hoe vertalen jullie dit naar Upoffiz? Want dit gaat over een totaal andere doelgroep.

NELE: De doelgroep en de schaal zijn de grootste verschillen. De expertise die we opgebouwd hadden, heeft er op een bepaald moment wel voor gezorgd dat we in staat waren om de stap naar schaalvergroting te zetten. Een andere doelgroep vraagt een andere aanpak. Het verhuurproces is langer en de partijen die hierover moeten beslissen aan huurderszijde zijn anders. Maar op het einde van de rit gaat het altijd over mensen. De vertaling naar Upoffiz spitst zich voor mij vooral toe op het operationele en de profielen van coaches. Dat ontzorgende aspect vinden we cruciaal en zorgt voor feilloos operationeel en sociaal beheer. Daar hadden we andere profielen voor nodig omdat de doelgroep anders is. We hebben onze bestaande fundamenten vertaald naar dit concept. De schaalgrootte had zeker invloed op het bouwproces. Dat was anders dan wat we tot dan toe gewoon waren.

KOENRAAD: Het beheer is anders, net zoals het bouwen ervan inderdaad. De energie- en comforteisen zijn verschillend bij kantoren. Het is een gasvrij gebouw. Die graad van comfort binnen een betaalbaar concept aanbieden, is op zich al een realisatie. Al die verschillende elementen die sterk zijn binnen hun specifieke niche komen in dat project samen. Dat is wat het zo speciaal maakt. Ook als je het op energetisch gebied bekijkt. De site zal verbonden worden met een Solar Farm die we gaan ontwikkelen. Dat is uniek. Op de site gaan we een cyclus hebben die start bij het maken van energie tot energie verbruiken en laden. Allemaal in één concept op vrij dichte afstand van elkaar. Qua R&D (onderzoek en ontwikkeling) zit er bijzonder veel in dit project.

NELE: Wij zijn scenariodenkers. We hebben zoveel mogelijk geanticipeerd en voorgedacht over de vertaling naar dit nieuwe concept vanuit het besef dat op het moment van opening het proces van bijsturen begint. Dat doen we heel graag en daar zijn we ook goed in. Door dan kort op de bal te spelen, kun je veel oplossen op korte termijn. Voor mij is die vertaling nog altijd bezig. Dat zal nog even duren en dat is ok. Zolang de eindgebruiker er geen last van heeft, is optimalisatie verdedigbaar. Achter de schermen werken we hier ondertussen hard aan verder. Wij leren ongelooflijk graag en er zullen altijd onvoorziene omstandigheden zijn. De manier waarop je dingen oplost maakt het verschil.

KOENRAAD: Loop5 is op vele vlakken een heel uitdagende werf geweest. Niet enkel qua schaal, maar ook door andere onvoorziene omstandigheden. Op een bepaald moment werden we tijdens het bouwproces geconfronteerd met veel weerverlet en duurder wordende grondstoffen die te laat arriveerden. Tegelijk hebben we in ons leven nog nooit een project te laat opgeleverd. Als CEO kan je het verschil maken door op cruciale momenten zelf met de voeten in de modder te gaan staan en bij te springen waar nodig. Dat heb ik met plezier gedaan. Het was heel leerrijk om nog eens een periode zelf dagdagelijks aanwezig te zijn op de werf.

NELE: Op een bepaald moment zag je dat onze projectleiders echt moe waren na een heel lange en soms moeizame periode, overschaduwd door de coronapandemie. Dat is niet te onderschatten. Een werf waar dagelijks honderden mensen werken, heel veel nationaliteiten samen, buren die last hebben van het werfverkeer. Dat kost veel energie. In combinatie met alle andere uitdagingen heeft dit ervoor gezorgd dat we, door zelf actief mee te werken op en aan het project, onze projectleiders wat ademruimte hebben kunnen geven. Hierdoor konden we hen in ieder geval het gevoel geven dat ze er niet alleen voor stonden. Gedurende drie maanden hebben de verschillende Upgrade teams op dinsdag een maaltijd bereid voor onze werfleiders. Op die manier kregen ze opnieuw connectie met hun collega’s en konden de teams kennis maken met hun toekomstige werkplek. We wilden hen samen met de collega’s ontzorgen en dat werd enorm geapprecieerd.

Jullie hebben Upoffiz | Upliving Ghent - Loop5 op dezelfde manier in de markt gezet als jullie Upkot en Upliving projecten, met investeerders die aandeelhouder worden in het geheel. Wat waren de reacties van potentiële investeerders?

NELE: Bestaande investeerders geloven in het concept. Doordat wij goed met hen geconnecteerd zijn, wisten onze ambassadeurs, investeerders en believers van het eerste uur dat dit moment ging komen. Een aantal onder hen overwogen initieel te investeren in een Upkot- of Uplivingproject, maar het innovatieve karakter en het uitverhuren van Upoffiz deden hen beslissen om in Loop5 te investeren. Het is een veilige en stabiele investering want alles is sowieso voor 9 jaar verhuurd, wat vrij uniek is. Dat in combinatie met het familiaal karakter van het bedrijf en onze track record zorgde ervoor dat onze investeerders heel enthousiast waren en zijn. Je kunt vandaag nog steeds investeren in het project.Jullie nieuwjaarsboodschap was een eigen song met als titel “slide your ass into another year”. Een opmerkelijke boodschap. Kun je daar kort iets over zeggen?

NELE: De titel van de song is een knipoog naar onze fantastische glijbaan die op de Loop5 site te vinden is. Slide your ass into another year verwijst hier rechtstreeks naar, met de letterlijke knipoog van Koenraad op het einde. Het illustreert ook onrechtstreeks de vreugde dat het project bijna klaar is.