Upgazet: Quatre paires d’yeux, une seule direction.

À quel moment un conseil d’administration crée-t-il réellement de la valeur ?

[Hilde] Lorsqu’il est possible de poser de vraies questions, sans chercher à s’immiscer dans l’opérationnel, tout en assumant pleinement son rôle critique. Pour moi, la qualité des échanges est déterminante. Créer de la valeur, c’est approfondir les sujets et apporter de la clarté dans des situations complexes. Les bonnes questions stimulent la réflexion. Comment pouvons-nous faire réfléchir davantage l’équipe de direction ? C’est, selon moi, l’essence même de notre rôle.

[Wim] La communication transparente entre le niveau opérationnel (l’équipe de direction) et le conseil d’administration repose avant tout sur la confiance et la culture d’entreprise. Ce n’est qu’à partir de cette transparence et de cette confiance que l’on peut commencer à créer de la valeur. C’est très clairement le cas chez Upgrade Estate. Nous sommes quatre administrateurs indépendants, chacun apportant un regard extérieur nourri par sa propre expérience.

[Kurt] Il existe de nombreux types de conseils d’administration. Certains exercent principalement un rôle de contrôle, d’autres davantage un rôle de conseil. Nous sommes très complémentaires et fonctionnons davantage comme un groupe de réflexion. La responsabilité appartient à Koenraad et Nele ; notre rôle est avant tout stratégique et orienté vers l’accompagnement. Nous participons aux discussions et, trois mois plus tard, nous constatons que les idées évoquées ont été mises en œuvre. Il y a une véritable dynamique. Et personne ne s’est jamais retenu en se demandant : « Est-ce que je vais vraiment oser dire cela ? »

Faites connaissance avec nos administrateurs indépendants

En tant qu’administrateurs indépendants, comment décririez-vous la culture de gouvernance d’Upgrade Estate ?

[Wim] On pourrait la comparer à un triangle : c’est à la fois une sorte de mouvement scout, une gestion d’entreprise très rigoureuse fondée sur les chiffres, et une forte orientation vers la durabilité. Ces trois dimensions sont constamment en équilibre. Si l’on ne perçoit pas cet équilibre, on ne s’y sent pas vraiment à sa place. Depuis que nous existons, nous n’avons jamais connu de véritable crise. Des périodes complexes, oui — sur les plans financier, géopolitique ou externe — mais jamais une situation où « la maison était en feu ». Principalement parce que Koenraad et Nele sont toujours très proactifs. Ils anticipent énormément et réfléchissent très tôt aux différents scénarios possibles.

[Kurt] Upgrade Estate est une entreprise exceptionnelle. J’ai vu beaucoup de choses au cours de ma carrière. Dans une étude menée par Vlerick auprès de 200 entreprises, Upgrade Estate est arrivée en première position en matière de capacité d’adaptation. J’en ai même fait un cas d’étude stratégique et, lorsque je l’enseigne, personne ne remet les conclusions en question. Ce qui frappe également, c’est l’excellence de leur management. C’est une entreprise familiale, mais dirigée avec un professionnalisme remarquable. Beaucoup d’entreprises comparables sont solides sur le plan opérationnel, mais plus faibles en matière de management. Upgrade Estate excelle dans les deux domaines.

[Hilde] J’apprécie aussi beaucoup l’énergie qui existe entre Koenraad et Nele. Ils restent eux-mêmes, chacun avec sa propre personnalité, et c’est précisément cette différence qui fait leur force. Ils vous embarquent dans leur vision et accordent beaucoup d’importance à cet échange. Ils sont toujours curieux de connaître l’avis des autres et souhaitent que chaque décision repose sur des fondements solides.

Kurt, vous veillez à la cohérence stratégique. Comment cela se traduit-il concrètement ?

[Kurt] Les entrepreneurs ont naturellement tendance à vouloir lancer une multitude de nouvelles initiatives. C’est précisément ce qui fait d’eux des entrepreneurs. Je considère que ma mission consiste à veiller à ce que ces nouvelles initiatives s’inscrivent dans le prolongement des choix stratégiques déjà définis. Ce n’est pas toujours simple. Choisir ce que l’on va faire implique aussi de choisir ce que l’on ne fera pas. L’énergie ne manque certainement pas chez Upgrade Estate, mais chaque nouvelle direction demande du temps de gestion, des moyens financiers et des ressources. Il est donc essentiel de rester concentré. Les discussions stratégiques sont menées avec l’ensemble du conseil d’administration. Ce n’est pas uniquement ma responsabilité, c’est celle de tous. C’est ainsi que nous travaillons ici.

Chez Upgrade Estate, les parties prenantes, comme les investisseurs, les utilisateurs finaux — étudiants comme jeunes professionnels — ainsi que les entreprises en croissance, occupent toujours une place très importante. La société dans son ensemble constitue, elle aussi, une partie prenante, tout comme le voisinage, les administrations publiques et les autorités de régulation. Il nous a fallu un certain temps, en tant qu’administrateurs, pour comprendre l’ADN très particulier d’Upgrade Estate. Aujourd’hui, cet ADN fait aussi partie du nôtre.

Jan, quel rôle la structure de gouvernance joue-t-elle dans l’évaluation des risques ?

[Jan] Chaque réunion du conseil commence par quelques slides présentant le contexte macroéconomique : géopolitique, perspectives de croissance, inflation, marchés obligataires et courbe des taux. Cela fonctionne comme un système d’alerte précoce et permet de prendre de meilleures décisions. Le principal risque pour les ambitions ESG apparaît lorsque la réglementation évolue alors même que l’économie est en pleine transition. Malgré cela, je pense qu’Upgrade Estate doit maintenir ses ambitions en matière de durabilité. À long terme, cela permet de disposer de bâtiments qui conservent mieux leur valeur, de locataires satisfaits, de coûts énergétiques plus faibles et d’investisseurs bénéficiant à la fois d’un investissement durable et d’un rendement attractif.

Hilde, comment faites-vous entendre la voix de l’humain autour d’une table où les chiffres dominent ?

[Hilde] Pour moi, défendre la dimension humaine ne signifie pas être plus « douce », mais prendre des décisions plus intelligentes et davantage tournées vers l’avenir, en s’appuyant sur les données disponibles. Il faut parfois ralentir pour mieux écouter, poser les questions difficiles et créer volontairement de l’espace pour différents points de vue. À long terme, la culture, la confiance et le bien-être sont essentiels à des résultats durables. Les chiffres donnent une direction. Les personnes donnent du sens. En particulier dans les périodes de croissance ou de forte pression, il est essentiel de veiller à l’impact de cette pression sur la confiance, la motivation, le sentiment d’appartenance et la culture. Ces éléments ne figurent pas toujours dans un tableau Excel, mais se voient dans les résultats.

Wim, l’intégrité est-elle mesurable ? Ou est-ce quelque chose qui se manifeste à travers une culture ?

[Wim] Je ne pense pas que l’intégrité soit mesurable. Il est presque impossible de réduire quelque chose d’aussi qualitatif à des chiffres. Tout est avant tout une question de culture. Et c’est dans les dilemmes qu’elle se révèle véritablement. Ce n’est que lorsque vous avez été confronté à de véritables choix difficiles — dans votre vie privée ou professionnelle — que vous pouvez réellement prendre position. On peut théoriser autant qu’on veut, cela n’a finalement que peu de rapport avec la réalité du moment où il faut choisir.

Tout le monde parle d’intégrité. Toutes les entreprises l’inscrivent quelque part dans une charte. Mais cela ne signifie rien si elle n’est pas vécue au quotidien. De quel côté vous situez-vous lorsque les décisions deviennent réellement difficiles ? Lorsqu’il faut faire un choix financier délicat ? Ou continuer à soutenir quelqu’un dans une période compliquée ? C’est à ce moment-là que la différence se fait.

Quelqu’un m’a dit un jour : « You smell it when it’s there. » On sent immédiatement, par exemple, lorsqu’un conflit d’intérêts est en jeu. C’est impossible de l’ignorer. On fait émerger l’intégrité en mettant les dilemmes sur la table, en exposant toutes les possibilités et en laissant chacun définir sa propre position. Lorsque ces sujets deviennent abordables, on a déjà parcouru une bonne partie du chemin.

Les choses commencent souvent à déraper lorsque votre cercle proche n’ose plus vous dire que vous êtes peut-être dans l’erreur. C’est là que les problèmes apparaissent. Chez Upgrade Estate, je suis convaincu que tout peut faire l’objet d’une discussion.