Upgazet: vier paar ogen, één richting

Wanneer voegt een raad van bestuur echt waarde toe?

[Hilde] Wanneer je de mogelijkheid hebt om echte vragen te stellen zonder in het operationele te willen treden en door een kritische rol op te nemen. De kwaliteit van de gesprekken is voor mij doorslaggevend. Waardecreatie gaat over de diepgang van de onderwerpen en over helderheid brengen bij complexe situaties. De juiste vragen prikkelen de geest. Hoe kunnen we de hersenen van het managementteam triggeren? Dat is voor mij de essentie. 

[Wim] Een transparante basis vanuit de operationele laag (managementteam) naar de raad van bestuur gaat over vertrouwen en cultuur. Alleen met transparantie en vertrouwen kun je beginnen met het creëren van toegevoegde waarde. Bij Upgrade Estate is dat zeker het geval. Wij zijn vier onafhankelijke bestuurders die elk vanuit onze eigen ervaring een extern perspectief binnenbrengen.

[Kurt] Er bestaan vele soorten raden van bestuur. Een raad van bestuur kan controlerend of sturend zijn. We zijn zeer complementair en fungeren samen eerder als een soort denktank. Ownership zit bij Koenraad en Nele, onze rol is vooral sturend en strategisch. We worden meegenomen in een debat en drie maanden later zie je dat er iets mee gedaan is. Het is een flow. Er is ook nog nooit iemand die zich heeft ingehouden van “zou ik dat nu wel durven zeggen?”

Maak kennis met onze onafhankelijke bestuurders

Wat typeert de bestuurscultuur van Upgrade Estate, gezien vanuit jullie onafhankelijke bestuurdersrol?

[Wim] Je kunt de analogie maken met een driehoek: het is eigenlijk een soort scoutsclub, maar tegelijk ook cijfermatige bedrijfsvoering en een sterke focus op duurzaamheid. Die drie elementen zijn steeds in evenwicht. Als je die driehoek niet aanvoelt, vind je er weinig comfort in. In de periode dat wij bestaan, is er nog nooit een crisis geweest. Complexe episodes wel —financieel, extern, geopolitiek— maar het huis heeft nog niet in brand gestaan, vooral omdat Koenraad en Nele altijd proactief zijn. Ze denken veel op voorhand en anticiperen op mogelijke toekomstscenario’s.

[Kurt] Upgrade Estate is een uitzonderlijk bedrijf. Ik heb er inmiddels heel veel gezien. Upgrade Estate staat nummer één op vlak van aanpassingsvermogen in een Vlerick-oefening die is gemaakt bij 200 bedrijven. Ik heb er zelfs een strategie-case study van gemaakt en als je er les over geeft, trekt niemand dat in twijfel. Wat ook opvalt is dat ze op managementniveau ongelooflijk sterk zijn. Het is een familiebedrijf, maar functioneert met een sterk professioneel management. Veel soortgelijke bedrijven zijn operationeel sterk, maar zwakker in management. Upgrade Estate is het allebei.

[Hilde] Wat ik ook graag zie, is de onderlinge energie tussen Koenraad en Nele. Ze zijn zichzelf in verscheidenheid, elk op hun eigen plaats en dat geeft hen de kracht om elkaar te versterken. Ze nemen je mee in hun verhaal en besteden daar veel aandacht aan. Ze zijn altijd nieuwsgierig naar wat anderen ervan vinden en willen dat beslissingen heel goed gefundeerd zijn.

Kurt, jij bewaakt de strategische coherentie. Hoe doe je dat in de praktijk?

[Kurt] Ondernemers hebben nogal de neiging om heel veel nieuwe initiatieven te willen lanceren, dat is waarom ze ondernemer zijn. Ik zie het als mijn taak om ervoor te zorgen dat ze niet enkel nieuwe initiatieven opstarten, maar dat die initiatieven in het verlengde liggen van de gemaakte strategische keuzes. Dat is niet altijd evident. Keuzes maken over wat je gaat doen, impliceert dat je keuzes maakt over wat je niet gaat doen. Energie is er meer dan voldoende binnen het Upgrade Estate-team, maar elke nieuwe richting vraagt managementtijd, geld en middelen. Het is goed om de focus te houden.

Strategische discussies voeren we met de voltallige raad van bestuur, dat is niet alleen mijn verantwoordelijkheid, maar de verantwoordelijkheid van iedereen. Zo werkt het hier. Bij Upgrade Estate wordt er altijd veel rekening gehouden met stakeholders: de investeerders, de eindgebruikers —zowel studenten als young professionals— en groeibedrijven. De maatschappij is ook een stakeholder, samen met de buurt, de overheidsadministratie, de regulatoren. Het heeft een tijdje geduurd vooraleer wij als bestuurders het toch wel bijzondere DNA van Upgrade Estate begrepen, maar dat zit nu ook in ons eigen DNA.

Jan, welke rol speelt de governancestructuur bij risico-inschatting?

[Jan] We beginnen elk bestuurdersoverleg met een aantal slides over de macrosituatie: geopolitiek, groeivooruitzichten, inflatie, de obligatiemarkten en de rentecurve. Dat werkt als een vroegtijdig waarschuwingssysteem en zorgt voor betere beslissingen. Het grote risico voor de ESG-ambities is wanneer de regelgeving verandert terwijl de economie in transitie is. Maar ik vind dat Upgrade Estate zijn ambities rond duurzaamheid moet blijven waarmaken. Het levert op lange termijn gebouwen op die hun waarde beter behouden, met tevreden huurders, met lagere energiekosten en met investeerders die een duurzame investering en een aantrekkelijk rendement in handen hebben.

Hilde, hoe verdedig je de menselijke stem aan een tafel waar harde cijfers klinken?

[Hilde] De menselijke stem verdedigen, betekent voor mij niet softer worden, maar slimmer en toekomstgericht beslissen met de beschikbare data op tafel. Vertragen om beter te luisteren, moeilijke vragen te stellen, bewust ruimte te maken voor verschillende perspectieven. Op lange termijn zijn cultuur, vertrouwen en welzijn cruciaal voor een duurzaam resultaat. Cijfers geven richting, mensen geven betekenis. Zeker in periodes van groei of druk is het belangrijk om te bewaken wat deze druk doet met vertrouwen, motivatie, verbondenheid en cultuur? Die elementen zie je niet altijd in een spreadsheet, later wel in het resultaat.

Wim, is integriteit meetbaar? Of is het iets wat uit een cultuur spreekt?

[Wim] Ik denk niet dat integriteit meetbaar is. Iets kwalitatiefs kun je bijna niet vatten in cijfers. Het gaat echt om cultuur en waar het altijd naar boven komt, is als je voor dilemma’s staat. Pas als je echt voor zo’n keuzemomenten hebt gestaan —in de privésfeer of professioneel— kun je een positie innemen. Je kunt conceptualiseren op basis van theorie, maar dat heeft weinig te maken met de realiteit van die keuze.

Iedereen heeft integriteit op de muur hangen. Elk bedrijf heeft het ergens in een charter staan, maar dat zegt eigenlijk niets als het niet beleefd wordt. Aan welke kant sta je als het echt moeilijk wordt, bij financiële keuzes, bij het blijven ondersteunen van iemand in moeilijke periodes? Dat is waar het onderscheid wordt gemaakt. Iemand zei mij ooit: ‘You smell it when it’s there.’ Je voelt het als er een belangenconflict speelt. Je kunt er niet omheen draaien.

Je brengt integriteit naar boven door dilemma’s op tafel te leggen, het spectrum bloot te leggen, en iedereen zijn positie te laten zoeken. Op het moment dat het bespreekbaar wordt, ben je al een heel eind op weg. Het loopt vaak mis als je inner circle niet meer durft te zeggen dat je er misschien wel naast zit. Dan gaat het fout. Bij Upgrade Estate ben ik ervan overtuigd dat dingen altijd bespreekbaar zijn.