Net zero Carbon, ESG-Score, BEO-veld, … . Bij Team Climate Action goochelen ze met dit vakjargon. We gingen in gesprek met Pauline, Arne en Jeroen en kregen tekst en uitleg. Zij leggen ons uit hoe ze zich met hun jonge team achter de duurzaamheids-doelstellingen scharen en lichten de belangrijke rol van technologie toe.

Jullie zijn het jongste team van Upgrade Estate. Hoe zag jullie project het licht?
 

Jeroen: De fundamenten van ons team werden gelegd tijdens het traineeship van Pauline en Arne. Zij werkten tijdens hun traject rond de verduurzaming van onze gebouwen. Vanuit onze duurzame strategie en de daarbij horende goals rond CO² uitstoot was het meteen duidelijk dat we deze doelstelling moesten uitlichten. Daaruit is de afdeling ‘Climate Action’ ontstaan.  

Het team ontleent haar naam aan één van de 17 Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen geformuleerd door de VN, Duurzame Ontwikkelingsdoelstelling 13 - Climate Action. Team Climate Action stelt haar doelstellingen scherp en wil tegen 2035 de CO2-uitstoot herleiden tot nul. Daarmee zijn we trouwens nog ambitieuzer dan de European Green Deal die zich deze doelstelling stelt tegen 2050.

Jullie grootste missie is ‘net zero carbon’ zijn tegen 2035?
 

Arne: Ja, dat is echt de ultieme duurzaamheidsdoelstelling van Upgrade Estate. Veel bedrijven beweren dat ze al net zero carbon zijn, maar er is een belangrijk onderscheid te maken tussen zero carbon en net zero carbon.  

Zero carbon bedrijven, hebben geen uitstoot maar kunnen onmogelijk bestaan. Een bedrijf zal altijd wel één of andere uitstoot hebben. Het doel is natuurlijk zo weinig mogelijk uitstoot. Met net zero carbon willen we hetgeen we toch uitstoten ook compenseren. Dat compenseren komt pas in de laatste instantie aan het eind van d keten. Eerst focussen we ons op het reduceren en vermijden.
 

Pauline: Onze grootste uitstoot van broeikasgassen is CO2. En die uitstoot zit vooral bij het realiseren en bouwen van onze projecten. Dit in de vorm van opgenomen koolstof (embodied carbon). Naast embodied carbon is er ook uitstoot bij de ingebruikname van onze gebouwen (operational carbon). Zetten we beiden naast elkaar dan zien we 75% embodied carbon en 25% operational carbon. De zwaarste last ligt dus nog steeds bij de bouw. De 25% operational carbon aanpakken was het makkelijkst. We meten al sinds 2014 het energieverbruik in onze gebouwen. Door deze monitoring weten we waar we vandaag staan en welke richting we uit moeten tegen 2035.

Welke impact heeft technologie op jullie werk?
 

Jeroen: Enorm veel. Ondertussen weten mijn collega’s dat ik tuk ben op ‘meten is weten’. Wij geloven niet in fabeltjes en broodje-aapverhalen. Wij willen correcte data en die krijgen we enkel met degelijke software. Wij hebben in onze gebouwen 2 soorten meetsystemen: gebouwbeheersystemen en energiemonitoringssystemen. Met de gebouwbeheersystemen gaan we technische installaties aansturen. Met energiemonitoringssystemen gaan we data over energieverbruik en -opwekking monitoren. Die data voedt ook de inzichten van de ingenieurs van onze bouwafdeling, die ze meenemen naar de toekomstige projecten.

Elk nieuw project is een opportuniteit om nieuwe software te testen. King Upkot was hier een mooi
voorbeeld van. Kan je daar iets over vertellen? 

Jeroen: King Upkot was een state-of-the-art voorbeeld op vlak van energiemonitoring. We installeerden ongeveer evenveel meetpunten in dit gebouw als de som van alle meetpunten in al onze andere gebouwen. Na analyse van alle meetpunten in dit project leerden we dat je niet altijd veel data moet hebben om deze op een slimme manier te gebruiken. Op die manier konden we heel wat meetpunten elimineren in toekomstige gebouwen, waardoor we de bouwkost konden reduceren.

Hoe onderscheidt Upoffiz zich op dit vlak van Upliving en Upkot?

Arne: Bij Upoffiz, ons nieuwste merk, maken we gebruik van geothermie met ons befaamde BEO-veld. Met een BEO-veld halen we warmte uit de grond en die warmte verspreiden we doorheen het gebouw. Deze techniek hebben we al gebruikt in voorgaande projecten. Het is dus niet nieuw, maar in Upoffiz neemt het met 108 boringen van 150m diep, indrukwekkende dimensies aan. Waar we dan wel een voorloper in zijn, en misschien één van de weinigen in België, is het verspreiden van warmte en koelte via betonkernactivering. Het werkt een beetje als vloerverwarming, maar we slaan de warmte of koude op in de betonstructuur van het gebouw. In de winter verwarmen we de kantoren door warmte uit de ondergrond te halen. In de zomer doen we het omgekeerde en halen we de koude uit de ondergrond.

Als ik het zo hoor lijkt het wel alsof we een grote energiefabriek zijn. Een fabriek die continu monitort en evalueert. Met Upoffiz hebben we al de handen vol. Daarnaast zijn er nog 30 andere projecten. Kunnen we dat bolwerken?

ARNE: Er is inderdaad werk genoeg, maar we amuseren ons. En heel belangrijk, we
gaan steeds gestructureerd te werk.

JEROEN: Het is belangrijk om focus te behouden. Dat doen we door op projectmatige
basis te werken. We selecteren een klein aantal gebouwen en doorlopen met deze selectie een uitgestippeld verduurzamingstraject. Een tweede belangrijk punt is kennisdeling. Wij hechten veel belang aan het delen van onze data en learnings met onder andere team Facility en team Upsize (bouwcoördinatie). Learnings uit een verduurzamingsproject kunnen steeds meegenomen worden in een nieuw project en learnings uit een verduurzamingstraject kunnen toegepast worden in een nieuw project. Het is een interessante wisselwerking en een mooie symbiose.
 

Een tweede belangrijk punt is kennisdeling. Wij hechten veel belang aan het delen van onze data
en learnings met onder andere team Facility en team Upsize (bouwcoördinatie). Learnings uit een
verduurzamingsproject kunnen steeds meegenomen worden in een nieuw project en learnings uit een
verduurzamingstraject kunnen toegepast worden in een nieuw project. Het is een interessante wisselwerking en een mooie symbiose.

Duurzaam denken en handelen wordt voor sommigen een automatisme. Iets wat vanzelf gebeurt. Maar het blijft wel belangrijk dat onze gebruikers mee zijn met ons duurzaamheidsverhaal. Hoe betrekken we hen hierin?

PAULINE: PAULINE: We betrekken de huurders zo veel mogelijk en dan vooral rond het thema ‘verspilling’. Onlangs brachten we het afvalprofiel van een student in kaart. We merkten
dat het afvalprofiel van een student erg verschilt ten opzichte van dat van een gemiddelde Vlaming.

Om die reden organiseren we afvalworkshops, samen met coaches. Zo leggen we de pijnpunten bloot. En
er is nog meer, we stelden een trash team samen. Dit team spreekt op regelmatige basis af om initiatieven
die duurzaamheid en afvalreductie benadrukken uit te werken.

JEROEN: Daarnaast hebben we natuurlijk ook onze duurzaamheidsmascotte, de Kotkip, die
duurzaamheidstips doorheen het gebouw kakelt. 
 

Maar we gaan nog een stapje verder. Want ons Look & Feel team ontwerpt en creëert inspirerende
interieurconcepten waarin we maximum 25% nieuwe materialen gebruiken. In ons upcycling atelier gaan ze aan de slag met bestaande spullen én zelfs werfafval om onze gebouwen van een cool interieur te voorzien. De huurders worden op die manier gestimuleerd om niet steeds nieuwe spullen te kopen maar creatief om te gaan met bestaande materialen. Onlangs organiseerde het Look & Feel team een workshop met studenten om met afval kunstobjecten te maken. De resultaten waren bijzonder creatief.

Daarnet hadden we het over het opwekken van onze eigen energie? Hoe pakken jullie dat aan?

JEROEN: We gaan voor een complete energietransitie. Een transitie waarin we gas
afschakelen en warmte en koude produceren via het elektriciteitsnet. Hierdoor stijgt
ons elektrisch verbruik exponentieel.

Ons W tot W (Wind tot Warmte) verhaal is intussen gekend. Met W tot W willen we een windturbine ontwikkelen waarmee we elektriciteit opwekken. Om zo onze gebouwen te voorzien van warmte, koude en elektriciteit. Helaas loopt het uitreiken van vergunningen voor windturbines in België en Vlaanderen nogal stroef. Iedereen is fan van groene energie maar houdt vast aan het ‘not in my backyard’ principe. Op dit
moment zijn deze plannen geconcretiseerd en zijn de vergunningstrajecten opgestart.

En om die energietransitie nog te versnellen kwamen we op het idee om op de te ontwikkelen gronden een solar farm te installeren. Dit vanuit een zowel ecologische als economische duurzaamheidsgedachte. Nu kopen we namelijk energie aan op de langetermijnmarkt. Maar gezien hier de prijzen erg fluctueerden het afgelopen jaar, zijn we op zoek gegaan naar manieren om energie op een stabiele en ecologisch
duurzame manier op te wekken. Een solar farm richt je doorgaans ook sneller op dan een windturbine. Daarnaast past dit perfect in het plaatje om gronden die momenteel in lange ontwikkelingstrajecten zitten alsnog op korte termijn te benutten. Zo kunnen we betaalbare energie blijven aanbieden aan onze meer dan 3.000 huurders. Het zorgt er ook voor dat we ons uniek energieconcept van vaste forfaits
kunnen behouden. Klassieke spelers werken met voorschotten en afrekeningen. Dit bestaat bij ons niet. Zo komen studenten nooit voor verrassingen te staan en blijft de energierekening, ondanks de prijsstijgingen, betaalbaar.

Veel van wat jullie doen gebeurt ondergronds of backstage. Hoe blijven jullie connecteren met de huurder?

 ARNE: Ik zit veel in de kelder ja, maar ik zie wel veel huurders hoor. We werken vaak ter plaatse in de gebouwen en zo lossen we de problemen die we detecteren onmiddellijk op. Pauline en ik houden ook steeds rekening met de lesvrije weken om issues op te lossen. Zo stonden we in Ter Plaeten tijdens de paasvakantie. En dat was ‘vollen bak’. In twee weken kregen we alles af,
zodat onze studenten er niets van merkten. Als ik technische testen doe, dan babbel ik ook met
de studenten. Was het water warm? Was het water warm genoeg? Hebben jullie iets opgemerkt tijdens het douchen?

PAULINE: Als het over sustainable partnerships gaat, dan switch ik van de achtergrond naar de voorgrond. Zo heb ik veel contact met stakeholders en leveranciers. Ik enquêteer onze leveranciers en peil naar hun ESG Score (Environmental, Social & Goverance Score). Want het is voor ons niet genoeg dat alleen wijzelf duurzaam zijn. Onze volledige waardeketen wordt onder de loep genomen en afgetoetst aan onze normering. Recent introduceerden we de software Carbon Alt Delete. Deze software brengt alle CO² uitstoot in onze volledige waardeketen in kaart. We kijken dus niet enkel naar onze eigen uitstoot, maar ook naar deze van onze toeleveranciers.